Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus … und 11 weitere nervige Fragen mit allen Urteilen und Antworten

In Zeiten, in denen das Geld auf der Bank nicht wirklich mehr wird, suchen die Menschen vermehrt nach anderen Anlagemöglichkeiten. Warum nicht das Mehrfamilienhaus mit gutem Kaufpreisfaktor als Renditeobjekt nutzen?

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist ein Wert, mit dessen Hilfe die Amortisation einer Immobilie berechnet wird. Ein Beispiel: Das Mehrfamilienhaus besitzt den Kaufpreisfaktor 12. Das bedeutet, dass es zwölf Jahre der anfänglich angesetzten Miete braucht, um den Kaufpreis wieder zu refinanzieren. Der Kaufpreisfaktor wird auch als Vervielfältiger bezeichnet.

Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?

Wer ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, muss die gesamten Kosten, die für den Bau fällig werden, zusammenrechnen. Daraus ergibt sich eine Summe, die für die Berechnung des Kaufpreisfaktors wichtig ist.

Die Formel für den Faktor ist einfach:

Kaufpreisfaktor = Kaufsumme / anfänglich erzielte Jahresmiete

Daraus ergibt sich ein Wert, der als Kaufpreisfaktor gilt.

Wichtig: Zusätzlich fallen jedoch für jede Immobilie Nebenkosten an. Diese sind unter anderem für die Instandhaltung des Gebäudes wichtig. Daher empfehlen Experten, diese Nebenkosten bereits zu Beginn der Berechnung zu berücksichtigen. Möglich wird das durch die Multiplikation der Jahresmiete mit dem Faktor 0,9.

Die Formel lautet somit:

Kaufpreisfaktor = Kaufsumme / (anfänglich erzielte Jahresmiete x 0,9)

Allerdings sollten diese Werte nie starr gesehen werden, denn im Immobiliengeschäft können immer wieder Veränderungen auftreten.

Es ist damit nicht eindeutig feststellbar, wann ein Kaufpreisfaktor wirklich gut ist, dies ist immer lageabhängig zu bewerten.

Auffällig ist die Veränderung beim Kaufpreisfaktor in Berlin oder Potsdam. ( Foto: Shutterstock-Werner Spremberg)

Wann ist ein Kaufpreisfaktor wirklich gut?

Zum einen ist der Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus bzw. allgemein für eine Immobilie immer nur ein ungefährer Wert, der unter anderem durch Mietausfälle oder andere nicht vorhersehbare Ereignisse beeinflussbar ist. Zum anderen sind die Faktoren unterschiedlich bewertet.

Eine Immobilie, die den Faktor 10 hat, befindet sich in einer weniger guten Lage mit schlechter Infrastruktur. Dies ist allerdings nicht immer der Fall, denn manchmal gibt es auch den berühmten Glücksgriff mit der Top-Immobilie zum Kauf in einer ausgezeichneten Mikrolage.

Auffällig ist die Veränderung beim Kaufpreisfaktor in Berlin oder Potsdam. Hier sind wie auch in vielen anderen Regionen Ostdeutschlands enorme Kaufpreissteigerungen festzustellen. In den beiden genannten Großstädten bewegt sich der Kaufpreisfaktor zwischen 25 und 30. Vor allem die Peripherie der beiden Städte ist nach wie vor stark gefragt. Ähnliches gilt für die Ostseestädte wie Rostock oder Stralsund, die in den vergangenen Jahren umfangreiche Modernisierungen und Neubauten erfahren haben.

Das Mehrfamilienhaus: Eine Immobilie mit vielen Fragen

Ein Mehrfamilienhaus, dessen Erwerb für regelmäßige Mieteinnahmen gedacht war, kann knifflige Fragen aufwerfen. Einige davon werden im Folgenden geklärt.

Wichtig ist immer, sich vorab zu überlegen, bis zu welchem Kaufpreisfaktor eine Immobilie tragbar ist, wenn Faktoren vorliegen, die die Rendite nach dem Kauf extrem schmälern werden.

Abzugrenzen sind immer die Wohneinheiten. Liegt nur eine Wohneinheit vor, ist es demzufolge ein Einfamilienhaus. (Foto: Shutterstock-Robert Kneschke)

Hier nun einige der wichtigsten Fragen rund um das Mehrfamilienhaus:

1. Ab wann gilt ein Haus als Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus?

   Abzugrenzen sind immer die Wohneinheiten. Liegt nur eine Wohneinheit vor, ist es demzufolge ein Einfamilienhaus. Hier kann eine Einliegerwohnung vorhanden sein, diese ist über das Treppenhaus (ein gemeinsamer Eingang) oder separat zugänglich. Zwei abgeschlossenen Wohneinheiten mit separaten Eingängen und Haustüren stellen ein Zweifamilienhaus dar. Ab drei Wohneinheiten wird von einem Mehrfamilienhaus gesprochen, nach oben sind keine Grenzen gesetzt. Die bauliche Trennung der Wohneinheiten ist damit immer das ausschlaggebende Kriterium.

2. Muss der Vermieter dem Mieter Zugang zum Stromzähler ermöglichen?

   Der Zugang zum Stromzähler zählt als sogenannte mietvertragliche Nebenpflicht. Ist der Zugang nicht jederzeit möglich, weil der Vermieter den Stromzähler zentral installiert hat, muss der Mieter mindestens einmal im Monat kostenfrei Zugang zum Stromzähler erhalten. Das gilt beispielsweise, wenn der Zähler in einem abgeschlossenen Kellerraum untergebracht ist, zu dem der Mieter keinen eigenen Schlüssel hat. So urteilte das AG Köln in seinem Urteil Aktenzeichen 201 C 464/12.

   Der Mieter hat aber kein Anrecht auf einen zeitlich unbegrenzten Zugang zum Stromzähler. Verweigert der Vermieter jedoch den regelmäßigen Zugang ohne wichtigen sachlichen Grund, stellt sich das als reine Schikane dar.

3. Wer haftet im Mehrfamilienhaus für einen unverschuldeten Wasserschaden im Keller?

   Sind Schäden durch einen nicht selbst verschuldeten Wasserschaden entstanden, muss der Mieter keine Rechnungen fürchten, denn der Schaden muss immer vom Verursacher beglichen werden. Bei einem Verschulden durch den Vermieter wird dessen Wohngebäudeversicherung eintreten. Sind die Schäden durch Naturwirkungen entstanden, leistet die Elementarversicherung des Vermieters. Ist zum Beispiel die Waschmaschine ausgelaufen, so muss die Hausratversicherung des Verursachers den Ausgleich leisten. Zu Ansprüchen anderer Mieter urteilte das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 24.10.05 – Aktenzeichen 67 S 177/05.

   

   Ab drei Wohneinheiten wird von einem Mehrfamilienhaus gesprochen, nach oben sind keine Grenzen gesetzt. Die bauliche Trennung der Wohneinheiten ist damit immer das ausschlaggebende Kriterium. ( Foto: Shutterstock-TheHighestQualityImages )

4. Wird ein Einfamilienhaus zum Mehrfamilienhaus umgebaut, kann dann eine Wohnung „steuerfrei“ verkauft werden?

   Grundsätzlich gilt: Um im Einzelfall eine ganz genaue Auskunft zu bekommen, sollte das Finanzamt befragt werden. Dieses gibt zu dem jeweils vorliegenden Sachverhalt genaue Auskunft.

   Denn: Der Verkauf ist steuerfrei, wenn es sich um einen Privatverkauf handelt. Doch die Grenzen zum gewerblichen Handel sind fließend. Gewerblich und damit steuerpflichtig wird der Verkauf, wenn innerhalb von fünf Jahren (erweiterbar auf zehn Jahre) der Kauf von mindestens drei Immobilien mit anschließendem Verkauf stattfindet. Wird also nur eine Wohnung verkauft, kann es noch als privater Verkauf gelten und damit steuerfrei sein. Werden die übrigen Wohnungen jedoch gewerbsmäßig vermietet und eine Wohnung wird daraus verkauft, kann ein Gewerbe vorliegen. Der Verkauf ist dann steuerpflichtig.

5. Wie hoch ist der empfohlene Mindestwasserdruck am Hausanschluss für ein Mehrfamilienhaus mit vier Stockwerken?

   Wasserversorger müssen garantieren, dass der Mindestwasserdruck von 2 bar Druck im Erdgeschoss eingehalten wird. Pro Etage sind 0,5 bar hinzuzurechnen. Bei historisch gewachsenen Häusern beträgt die Hinzurechnung 0,35 bar pro Etage.
   Ist der Wasserdruck nicht ausreichend, rechtfertigt das eine Mietminderung. So klagten Mieter, bei denen der Wasserdruck so gering war, dass das Wasser nur noch tropfenweise aus dem Hahn trat. Die Minderung wurde auf fünf Prozent festgesetzt. So urteilte das Amtsgericht Moers in seinem Urteil vom 17.04.2019 (Az. 561 C 220/17).

   Für den Erwerb wichtig: Ist der Wasserdruck in einem Mehrfamilienhaus zu gering, ist mit der Unzufriedenheit der Mieter zu rechnen. Diese ziehen aus, die Fluktuation ist hoch. Der Faktor, der als Kaufpreisfaktor berechnet worden ist, wird somit nicht mehr stimmen, da Mietausfälle möglich sind.

   

   Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit der Absicht, daraus eine Monteursunterkunft entstehen zu lassen, ist einiges zu beachten. ( Foto: Shutterstock-_ Monkey Business Images )

6. Bekomme ich Verfahrenskostenhilfe für meine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus?

   Ja, die Verfahrenskostenhilfe ist auch für eine Eigentumswohnung möglich. Die Versagung ist nur dann zulässig, wenn das Gebäude zeitnah veräußert wird. Kann eine Person das Wohneigentum in zumutbarer Zeit veräußern oder beleihen, kann die Verfahrenskostenhilfe versagt werden. Ursprünglich hatte das Amtsgericht Marl eine andere Entscheidung getroffen und die Verfahrenskostenhilfe bei Vorhandensein eines derartigen Vermögenswertes versagt. Das aktuelle Urteil wurde vom Oberlandesgericht Hamm veröffentlicht (Beschluss vom 23.12.2015, Az.: 2 WF 156/15).

7. Darf ein selbstständiger Arzt den Maklervertrag für das Mehrfamilienhaus widerrufen und die Provision sparen?

   Der Bundesgerichtshof urteilte unter dem Az. I ZR 134/18, dass der Widerruf eines Maklervertrags und die Rückforderung der Provision rechtens seien. Dazu gilt jedoch die Voraussetzung, dass der Makler nicht korrekt über das Widerrufsrecht informierte und dass es keinen persönlichen Kontakt vor der Beauftragung gegeben hat.

   Grundsätzlich steht auch einem selbstständigen Arzt ein Widerrufsrecht zu, wenn der Maklervertrag per E-Mail, Telefon oder Fax zustande gekommen ist. Dies ist wichtig, weil ansonsten kein Fernabsatzvertrag vorliegt. Nach dem Abschluss des Vertrags kann ein persönlicher Kontakt zum Beispiel bei einem Besichtigungstermin ausgemacht werden. Die Widerrufsfrist gilt für 14 Tage, beginnend ab Vertragsschluss. Bei fehlender Belehrung über das Widerrufsrecht beträgt die Frist sogar noch ein Jahr länger. Eine Folge des Widerrufs ist die Rückzahlung der Maklerprovision.

   

   Sind Schäden durch einen nicht selbst verschuldeten Wasserschaden entstanden, muss der Mieter keine Rechnungen fürchten.( Foto: Shutterstock-Andrey_Popov)

8. Darf man im Mehrfamilienhaus eine Pension mit 17 Betten als Monteursunterkunft einrichten?

   Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit der Absicht, daraus eine Monteursunterkunft entstehen zu lassen, ist einiges zu beachten. Nicht nur der Faktor für den Kaufpreis ist dabei wichtig, zumal dieser Kaufpreisfaktor bei derartigen Unterkünften sogar eher niedrig sein kann.

   Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat mit seinem Beschluss vom 11.05.2015 unter dem Az. 3 S 2420/14 festgelegt, dass die Einrichtung einer Pension in einem reinen Wohngebiet nicht zulässig sei. Verletzt würde mit einer derartigen Nutzung die Gebietsart des „reinen Wohngebiets“, der Schutz der Wohnruhe sei nicht mehr gegeben.

9. Muss ein Mehrfamilienhaus abgerissen werden, wenn der Abstand zum Nachbargrundstück zu gering ist?

   Das Verwaltungsgericht Minden urteilte am 09.07.2014 unter dem Aktenzeichen 1 K 1597/11, dass eine Abrissverfügung für ein Mehrfamilienhaus nicht zulässig sei, wenn zu den Nachbarhäusern kein ausreichender Abstand eingehalten worden ist. Damit wurde eine Anordnung der Stadt wieder aufgehoben, auch wenn die entsprechenden Voraussetzungen dafür vorlagen.

   Da aber auch auf dem Nachbargrundstück die Grenzabstände nicht eingehalten worden waren, galten diese Voraussetzungen nicht. Hier hätten die wechselseitigen Verfehlungen geprüft und bewertet werden müssen, ehe eine Entscheidung getroffen wurde.

   

   In seinem Urteil vom 11.11.2008 kam das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf unter dem Aktenzeichen 409 C 285/08 zu der Entscheidung, dass Kinderlärm weder zur Mietminderung noch zur fristlosen Kündigung berechtige. ( Foto: Shutterstock-SeventyFour _)

10. Muss ich den Bau eines Mehrfamilienhauses neben meinem Einfamilienhaus dulden?

    Es gibt zahlreiche Vorgaben, wann wo gebaut werden darf und was dabei zu berücksichtigen ist. Dazu zählt auch, dass ein Mehrfamilienhaus nicht neben einem Einfamilienhaus gebaut werden darf. Das Verwaltungsgericht Köln beschäftigte sich unter dem Az. 23 L 287/13 mit der Frage, ob zwei Mehrfamilienhäuser neben einem kleinen Einfamilienhaus errichtet werden dürfen, und beschloss am 27.03.2013, dass dies nicht möglich sein dürfte.

    Die Stadt Frechen hatte eine entsprechende Baugenehmigung erteilt, die betroffene Nachbarin sah sich aber mit ihrem Einfamilienhaus eingeengt und klagte. Das Gericht entschied, dass das Bauvorhaben der Nachbarin nicht zuzumuten sei.

11. Darf man wegen Kinderlärm im Mehrfamilienhaus kündigen?

    In seinem Urteil vom 11.11.2008 kam das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf unter dem Aktenzeichen 409 C 285/08 zu der Entscheidung, dass Kinderlärm weder zur Mietminderung noch zur fristlosen Kündigung berechtige. Das Gericht sah in dem Kinderlärm eine normale soziale Gegebenheit, die hingenommen werden müsse.

    Im vorliegenden Fall hatten mehrere Mieter geklagt, weil bis spätabends Kinderlärm aus einer Nachbarwohnung zu ihnen drang. Die Mieter kündigten daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich. Der Vermieter wies diese Kündigung zurück und man sah sich vor Gericht wieder. Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht, auch wenn das Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme berücksichtigt werden müsse. Gerade Kleinkinder verursachten Lärm, der „sozialadäquat“ sei.